广东华商律师事务所：王晓博

本团队律师业务范畴：上市、基金、互联网、并购重组、股权设置、常年法律顾问等。

长期专注领域：娱乐、游戏、金融、教育行业。

公司所正在使用的土地由于历史原因，未能取得产权证，公司生产经营所需要的办公楼、厂房、仓库等均建立在该土地上，中介机构对公司资产，即公司土地使用权以及建筑物的合法性进行核查。

1

法律意见书摘要

1.G24000002 号土地使用权的初始取得

（1）政策背景

2005 年 4 月 6 日，中共清远市委、清远市人民政府印发《关于加快广东省 清远高新技术产业开发区建设的若干规定》（清发4 号）。该文件规定：投 资者、市高新技术产业开发区规划范围内所属县（区）、镇政府，在服从市高新 技术产业开发区整体规划，并按规划要求搞好配套设施建设的前提下，可以受让、 租赁、土地使用权入股等形式单独或合作连片开发土地，并对该地在法定范围内 实行统一规划、建设和管理，享有直接对外开展招商引资的权利。在完善用地手 续后，其土地使用权可以依法转让、抵押、出租。 聚石化学正是在此大背景下入驻清远市高新技术产业开发区雄兴工业城的。

（ 2）G24000002 号地块使用权的取得

2007 年 6 月 8 日，公司与清远市高新技术产业开发区雄兴工业城的开发商 清远市雄兴工业城发展有限公司（以下简称“雄兴公司”）签署了《土地代理征 用合同》，合同主要内容如下：

（1）雄兴公司同意代理政府部门将位于清远市雄 兴工业城内的标记为 B6 号地的土地由政府征用后交给聚石化学作兴办化工项目 工业用地；

（2）土地面积 94.77 亩（6.318 公顷），其中 85.28 亩（5.685 公顷）为 宗地红线面积和国有土地办证面积，9.49 亩（0.633 公顷）为工业城道路、绿化、 水电网、护坡等公共设施的分摊面积；

（3）每亩土地代理征地（含办理国有土地 证费用）价格为 34,000 元，聚石化学应付代征地款总额 3,222,180 元。

同日，双方签署了《工程承包合同》，约定聚石化学将其位于清远高新技术 产业开发区雄兴工业城内所使用的标记 B6 号土地的场地平整工程以及聚石化学 所占工业城总体道路、给排水、输电网、绿化等公共市政配套设施的分摊工程由 雄兴公司以总价包干的方式承包；项目土地面积为 94.77 亩，每亩承包价为 94,000 元，工程款总额为 8,908,380 元。 经核查，公司已于 2007 年 6 月 22 日、2007 年 11 月 6 日及 2010 年 8 月 23 日分期向雄兴公司共支付上述土地使用款及工程款共计 12,130,560 元。

（3）取得 G24000002 号土地使用权证的最新进展

聚石化学取得 G24000002 号地块的土地使用权，并未依法履行国有土地出 让的“招拍挂”手续，存在一定的瑕疵，所以，尚未取得国有土地使用权证。目 前，G24000002 号地块的国有土地出让手续正在办理中。具体进展情况如下： 2014 年 1 月 23 日，广东省国土资源厅通知清远市人民政府缴纳包括 G24000002 号土地（共 85,392 平公顷）在内的新增建设用地土地有偿使用费， 共 3,586,464 元。经各方协商，聚石化学于 2014 年 1 月 23 日垫付了上述地块的 部分土地有偿使用费共 224.18 万元。

2014 年 5 月 15 日，广东省国土资源厅出具《关于清远市高新技术产业开发 区 2013 年度第三批次城镇建设用地的批复》（粤国土资（建）字439 号）： 广东省人民政府同意将清远市清城区龙塘镇银盏村委车站、新围村民小组属下的 集体建设用地（合计 8.5392 公顷集体土地）办理征收为国有土地手续。G24000002 号土地属于上述集体建设用地的范围。

2015 年 4 月 8 日及同年 4 月 14 日，清远市国土资源局清远经济开发区分局 和清远市高新技术产业开发区管理委员会分别出具《证明》：原清远市清城区龙 塘镇银盏村委会车站、新围村民小组属下的土地（含 G24000002 号地块在内）， 符合土地利用规划，经广东省国土资源厅审核通过并报省人民政府批准同意办理 转用和征收手续（粤国土资（建）字439 号）。目前土地已征收为国有土地， 按照政府供地计划，相关供地手续正在办理中。聚石化学在生产经营活动中可正 常使用该土地。

经核查，上述《证明》中提及的 G24000002 号地块即为前述的 B6 号地块。

2

中介机构意见

“

北京市海润律师事务所律师认为：公司未能严格依法取得 G24000002 号土地使用权，是在特定政 策背景下形成的。目前，G24000002 号地块已经按照法定程序征收为国有土地， 具备出让条件。公司正按照法定程序和政府土地利用规划，积极参与相关土地的 出让程序。

本所律师认为，公司虽未取得 G24000002 号土地使用权证书，但公司实际 使用的 G24000002 号土地符合清远市高新技术产业开发区土地利用规划，且 G24000002 号国有土地出让手续正在办理中，企业生产经营活动可正常使用该土 地。因此，公司 G24000002 号土地使用权取得过程中存在的瑕疵，对公司股票 申请在全国股份转让系统挂牌不构成实质障碍。

本所律师认为：该等承诺内容真实、有效。华宿股份主要股东对可能发生的同业竞争已采取了必要的解决措施。

3

问题小结

对于任何一家企业，尤其是生产型企业，都必然需要使用土地以及相应房屋建筑（包括自有、租赁）。根据我国《土地管理法》之相关规定，我国土地实行分类管理、整体规划的原则。任何组织、个人获得土地的使用权时，都必须履行相应的法律程序，如企业在购买或者租赁土地、厂房时，如不注意办理、核查相应的证照，则有可能使得企业资产存在瑕疵，给企业的新三板挂牌造成障碍。因此，企业应注意以下问题：

1.购买、租赁土地使用权时，应首先注意区分土地性质（国有土地、集体土地）

2.根据土地性质，应注意办理或者核查出售方、出租方的土地使用权证。

3.使用地上建筑或者打算自建建筑时，应注意核查办理相应的手续，取得相应证照（建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋产权证等）

4.特别注意国家对特殊土地的管理政策，如农村耕地如改变为非农业用途，需要办理严格的转换手续；又如租赁集体土地以及地上厂房时，目前仅有几个省（如广东省放开了集体建设用地使用权的流转，但需要流转土地依法取得集体土地所有权证、集体土地建设使用权证、经村民集体经三分之二以上表决通过）开放了集体建设土地的流转。

5.如果企业获得土地使用权确实存在瑕疵，应积极履行土地证照的办理申请手续，如短期内无法解决的，也需要相关政府部门、村民集体出具相应的说明文件，对土地的性质、使用情况以及不存在会危及企业持续经营风险作出说明，减少对企业资产稳定系的影响。

如需联系本团队请发送邮件至：

capital@huashang.cn，

或添加团队主办律师个人微信号：

王峰：renevatio

姜诚：johnchen0201

何琴：Gin_he

深思熟律

长按二维码关注